长宁关于长宁区程家桥街道371街坊1丘II-O-02地块转型开发实施方案的请示-长宁区优惠政策|长宁区政策-产业园区招商

长宁关于长宁区程家桥街道371街坊1丘II-O-02地块转型开发实施方案的请示

政策

发布部门：上海市长宁区规划和自然资源局发布时间：2020年08月14日政策文号：长规划资源更新〔2020〕2号有效性：政策是否有效未知，请慎用

为贯彻落实《上海市城市更新实施办法》，提高土地节约集约利用水平，按照虹桥商务区机场东片区“脱胎换骨”总体工作目标，中国航空油料集团公司提出了程家桥街道371街坊1丘II-O-02地块转型开发诉求。经征询各部门意见，结合地块实际情况，我局提出转型开发实施方案如下：一、基本情况程家桥街道371街坊1丘II-O-02地块位于东至虹桥路、南至迎宾五路、西至II-O-01地块、北至虹桥路范围内，涉及用地面积60782平方米，均为交通用地。其中包含中国航空油料集团公司用地30148.3平方米（授权经营交通用地）；上海虹桥国际机场用地206.3平方米（划拨交通用地）；上海市政工程管理局用地36.4平方米（划拨公路用地）。二、实施方案（一）规划转型实施方案该地块规划执行2013年10月市政府批准《虹桥商务区机场东片区控制性详细规划（2013版控规）》（沪府[2013]98号文）。具体如下：1、规划要求土地出让面积：30391平方米（约合45.59亩）；规划用地性质：商业（酒店）、办公、文化；综合用地性质各用途比例：商业（酒店）≥70%、办公≤15%、文化≤15%；规划容积率：2.0；可建建筑面积：60782平方米；建筑限高：建（构）筑物的任何部分的绝对标高不超过机场净空高度（吴淞高程48米），建筑檐口相对标高控制在43米；2、地下建设要求：地下开发不少于二层，并与地上用地性质兼容，满足停车要求情况下，部分配套设施可以结合地下空间建设。建议结合地下空间规划考虑与周边地块连通的可能性，鼓励地下空间的。3、其他设计要求：地块沿虹桥路侧预留并衔接好与中运量系统的关系；地块南侧道路地下有轨道交通线路经过，地上及地下建筑的方案应提前征询轨道交通主管部门意见并获得同意；该地块允许在现状用地性质基础上进行改扩建。（二）土地转型实施方案1、物业持有要求：①受让人应当按出让年限整体持有营利性文化用地；②受让人应当按出让年限整体持有全部长租酒店物业；③自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于100%的商业物业不少于20年；自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于100%的办公物业不少于20年。④自持期内确需转让出售的，须经出让人同意后执行(相关功能物业须征得市或区相关主管部门同意，并出具书面意见)。⑤自持期后转让出售的须符合以下转让条件：商业物业应整体转让，不得分割转让出售；办公物业受让人产业定位须符合区域产业发展方向和要求；办公物业权属单元分割应以层为单位。转让办公物业之前，必须征得区商务委同意，并出具相关意见后方可办理相关转让出售手续。2、土地出让价款及支付方式：经委托评估，应补缴土地出让价款59449万元。采取一次性支付方式，即土地出让合同签订之日起90个自然日内支付完毕。（三）全生命周期管理要求1、产业功能定位：考虑到该地块位于虹桥临空经济示范区内，在后续招商引资过程中，围绕《关于加快推进上海虹桥临空经济示范区建设的实施意见》和《上海虹桥临空经济示范区发展规划（2018-2030）》明确的产业发展方向，引入航空服务业、总部型经济类型的企业，重点发展航空上下游产业链、航空运输业、航空配套衍生服务业以及与航空相关的高端临空服务业。2、业态管理要求：配建不小于7%计容面积的配套商业设施，配置商务社交、运动健身、餐饮休闲等功能的业态，设置面积不小于200平方米的配套食堂。3、运营管理要求：出让宗地建成物业应实施统一管理，即统一招商、统一运营、统一物业管理。4、装配式要求：装配式建筑面积的比例为100%，建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%。5、建筑节能管理要求：出让宗地中建筑应达到三星级绿色建筑设计标准或运行标识。6、海绵城市建设管理要求：年径流总量控制率为70%，年径流污染控制率50%。7、BIM建设管理要求：建设项目应在设计阶段、施工阶段采用BIM技术。8、绿化率：商业、办公用地配套绿地率不得小于20%，文化用地配套绿地率不得低于35%，集中绿地率不得小于5%。新建改建50米以下平屋顶公共建筑必须实施不低于30%建筑占地面积的屋顶绿化。9、文化功能要求：地块中的文化建议以航空文化体验有关功能为主，建筑面积不少于8000平方米。10、长租酒店管理要求：地块按占建筑面积15%配置长租酒店，按照租赁住房的运营模式进行管理，并符合如下要求：①房间套型应以中小套为主，分套建筑面积控制在40平方米左右。②该物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有物业并持续出租运营。③由受让人建立统一的管理及服务平台，对物业进行租赁管理，禁止改变用途、转租、群租及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过6年。受让人应按照政府相关规定，在具体运营细则中明确相关管理要求。④房屋租金应在租赁管理要求中明确，并按照上海市租赁市场管理有关规定实施，租金水平应不高于市场同类租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场执行。租赁管理未明确部分，应按政府相关管理规定执行。⑤该租赁住房项目的转让、抵押、登记等管理要求按照租赁住房相关规定执行。11、环保要求：场地内涉及到加油站和柴油储罐拆除的，拆除区须重新开展场地环境调查，拆除活动须按照《企业拆除活动污染防治技术规定（试行）》的要求实施，并按照《上海市生态环境局、是经济信息化委关于加强企事业单位拆除活动土壤防治工作的通知》（沪环保防[2019]41号）的要求，事先制定企业拆除活动污染防治方案，在拆除前报区环保局备案。上述方案已经2020年5月27日区土地收储出让管理领导小组第3次会议讨论通过。妥否，请示。

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