上海商品房成交环比下滑超四成招商引资稳中有进-上海产业园区

上海商品房成交环比下滑超四成招商引资稳中有进

所属地区：上海发布日期：2025年08月23日

2024年上海房地产市场呈现阶段性调整态势，商品房成交面积环比前一周期下降超四成，成交均价同步回落。在此背景下，上海持续优化营商环境，招商引资工作稳步推进，为市场长期健康发展奠定基础。
一、市场成交规模阶段性收缩
2024年上海商品房市场成交出现明显回调，成交面积约40万平方米，环比前一周期下降超四成；其中商品住宅成交面积约25万平方米，环比下降近四成。这一数据反映出市场进入传统交易淡季，购房者观望情绪有所升温，交易节奏放缓。从历史数据来看，每年同期市场通常会因季节性因素出现成交波动，此次调整符合行业周期性规律。
二、成交均价呈现下行趋势
伴随成交规模收缩，上海商品房成交均价同步回落，整体均价约2.9万元/平方米，环比前一周期下降近一成；商品住宅成交均价约3.5万元/平方米，环比下降超9%。价格调整主要受市场供需关系变化影响，新增供应减少与成交放缓共同作用，推动价格进入阶段性盘整期。
三、新增供应与成交形成反向变动
2024年上海商品房新增供应面积约20万平方米，环比前一周期下降超五成；商品住宅新增供应面积约11万平方米，环比下降四成多。新增供应的大幅减少与前期供应放量形成对比，显示开发企业在市场调整期放缓推盘节奏，以观察市场变化。供需两端的同步收缩，使得市场整体活跃度有所降低。
四、高端住宅市场调整幅度显著
高端商品住宅（成交均价6万元/平方米以上）成为此次调整的重点领域，成交面积约3.5万平方米，环比前一周期下降超四成，成交均价约8.3万元/平方米，环比下降6%。高端市场受政策环境、资金成本等因素影响更为敏感，部分项目为促进去化，适度调整定价策略，导致成交价格出现一定回落。
五、中端住宅市场量缩价稳
成交均价在2.5万-4万元/平方米的中端商品住宅市场表现相对稳定，成交均价未出现大幅波动，但成交面积环比前一周期明显下滑。这一区间住宅主要面向刚性和改善型需求，购房者决策更为理性，在市场调整期更倾向于等待合适的购房时机，导致成交规模收缩。
六、行业机构对市场趋势的研判
行业分析认为，2024年七八月份受传统淡季影响，上海房地产市场成交可能持续走低；预计三季度末至四季度初（通常所说的“金九银十”），市场或出现阶段性反弹，但反弹高度有限。从二手房市场来看，上半年月均成交量曾达到3万套，下半年预计难以维持这一水平，月均2万套的成交量仍有实现可能。
七、房价走势面临“挤水分”压力
价格方面，行业观点指出2024年下半年上海房价将进入“挤水分”过程，上行压力明显增大。数据显示，2024年上半年上海房价涨幅已超过20%，而2023年全年房价涨幅为21%，短期上涨空间已被部分透支。随着市场调整深化，房价预计将逐步回归理性，呈现平稳运行态势。
八、政策调控与市场预期的相互作用
上海持续实施“房住不炒”定位，通过优化限购、限贷政策，加强市场监管等措施，引导市场预期稳定。2024年以来，保障性住房建设加快推进，人才公寓、共有产权房等供应增加，在满足刚需群体住房需求的同时，也对商品住宅市场形成一定分流，共同推动市场结构优化。
九、招商引资对房地产市场的长期支撑
尽管短期市场出现调整，但上海招商引资工作成效显著，高端产业、总部经济持续集聚，带动人口导入和住房需求增长。随着集成电路、生物医药、人工智能等重点产业的发展，产业园区配套住房、人才住房等需求将逐步释放，为房地产市场提供长期稳定的支撑力。
十、开发企业策略调整与市场适应
面对市场变化，上海部分开发企业已开始调整经营策略，包括优化产品结构、控制开发节奏、加强成本管控等。部分项目通过提升产品品质、完善社区配套等方式增强竞争力，而非单纯依赖价格调整，这一趋势有助于推动市场从“量增”向“质升”转变。
十一、二手房市场与新房市场的联动效应
2024年上海二手房市场与新房市场呈现联动调整态势。上半年二手房高成交量带动部分改善型需求释放，进入下半年后，二手房挂牌量增加但成交放缓，部分购房者转向新房市场，而新房市场供应减少又限制了成交规模，这种相互作用进一步加剧了市场的阶段性波动。
十二、人口结构变化对住房需求的影响
上海作为超大城市，人口持续流入但结构不断优化，年轻人口、高学历人才占比提升，带来新的住房需求特点。这部分群体更倾向于小户型、低总价或租赁住房，推动市场需求结构从传统大户型改善向多元化转变，也对开发企业的产品设计提出新要求。
十三、金融环境对市场交易的制约
2024年以来，房地产金融环境保持稳健，个人住房贷款利率维持在合理水平，但信贷审批仍趋严格，部分购房者面临首付比例、还款能力等方面的约束，一定程度上抑制了即时购房需求的释放，这也是导致成交规模下滑的因素之一。
十四、土地市场与新房市场的传导关系
土地市场作为房地产市场的前端指标，2024年上海土地出让节奏有所放缓，部分热门区域地块出让溢价率降低，反映出开发企业拿地更为谨慎。土地市场的冷静态势将逐步传导至新房市场，未来新增供应可能继续保持平稳，市场整体将进入以消化存量为主的阶段。
十五、保障性住房对市场的分流作用
上海加快构建“租购并举”住房体系，2024年保障性租赁住房、共有产权住房等供应量持续增加，有效满足了部分中低收入群体和新市民的住房需求。这部分住房与商品住宅形成互补，分流了部分商品住宅市场需求，尤其对中端市场成交产生一定影响。
十六、市场长期健康发展的基础条件
从长期来看，上海房地产市场仍具备稳健发展的基础：经济基本面扎实，产业结构优化，人口持续导入，加之城市更新、旧区改造等工作的推进，住房需求将保持一定韧性。随着市场调整到位，供需关系逐步平衡，房地产市场有望回归平稳健康发展轨道。

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