上海自贸区外资租赁业准入调整不动产标的与伞形信托引关注-上海产业园区

上海自贸区外资租赁业准入调整不动产标的与伞形信托引关注

房地产产业外商投资自贸区

所属地区：上海发布日期：2025年08月11日

在深化金融改革与扩大开放的背景下，上海自贸区近期针对外资融资租赁行业出台新规，通过优化准入门槛和拓展经营范围，进一步推动招商引资与产业升级。此次修订重点调整了外资租赁公司的设立条件，明确将不动产纳入租赁标的物范围，同时引发市场对融资租赁公司参与伞形信托合规性的讨论。
一、准入门槛“明降暗升” 强化行业实质性监管
新规删除了外资融资租赁公司注册资本不低于1000万美元的硬性要求，表面看降低了资金门槛，但新增了对主要股东的资质限制。根据要求，控股股东需具备金融、产业或投资机构背景，或拥有融资租赁从业经验，且需开展实质性经营活动。这一变化旨在遏制“空壳公司”泛滥，引导行业从通道业务转向真实资产运营。
二、不动产标的物扩容法律风险需警惕
修订后，工业厂房、商用地产等不动产被明确列入租赁标的物，实现了内外资企业在此领域的平等待遇。然而，法律界指出，以不动产为标的的融资租赁合同可能面临性质认定争议。若被法院判定为借贷关系，融资租赁公司将无法享受物权保护，转而适用利率上限等借贷规则，增加业务不确定性。
三、伞形信托游走灰色地带杠杆风险受关注
部分融资租赁公司尝试通过伞形信托参与资本市场，利用结构化产品进行股票配资。尽管现行法规未明确禁止此类操作，但监管层已对金融机构的伞形信托杠杆比例多次收紧。例如，多家商业银行将配资比例从1:3下调至1:2.5，劣后资金门槛提高至千万元级别，反映出对高杠杆风险的审慎态度。
四、政策衔接自贸区改革探索差异化创新
此次调整与广东、上海等地服务贸易自由化试点相衔接，通过放宽外资准入与丰富业务形态，支持自贸区打造融资租赁产业高地。不过，监管文件仍明确禁止变相吸存、放贷等金融业务，要求行业聚焦租赁主业，避免脱离实体经济的资本空转。
业内分析认为，新规在鼓励外资参与的同时，通过资质审查和负面清单管理，推动融资租赁行业从规模扩张转向质量提升。未来，如何平衡创新空间与风险防控，将成为行业与监管共同面临的课题。

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