上海虹口区探索国有资产竞价招租新模式-虹口区产业园区

上海虹口区探索国有资产竞价招租新模式

所属地区：上海-虹口区发布日期：2025年08月31日

招商引资作为区域经济发展的关键举措，上海虹口区正以创新机制激活国有经营性房屋资源潜力。近期，虹口区国有资产监督管理委员会与上海联合产权交易所达成合作，通过市场化竞价模式对区域内符合标准的房屋实施公开挂牌招租，标志着国有资产运营模式向高效化、透明化深度转型。
一、政策背景与制度升级
为落实国家关于优化国有资产管理的决策部署，2015年虹口区国资委建成并上线"经营性房屋租赁管理信息化系统"，实现资产登记、经营、监管全流程数字化闭环运作。该系统打破传统分散管理模式，形成全区国资房屋"统一平台、动态监测、智能预警"的治理框架。基于此基础，2022年提出竞价招租试点方案，旨在通过公开市场机制破解传统协商租赁中价格偏离价值、资源配置效率不足等难题。
二、竞价机制设计逻辑与操作路径
本次试点的核心是构建"评估定价—公开披露—多主体竞标—动态监管"四阶流程。上海联合产权交易所作为专业交易平台，提供覆盖规则制定、信息发布、标的展示、竞价组织、合同备案的标准化服务。在标的准入方面，虹口区国资委设定三类筛选标准：一是区位成熟度高、业态匹配度强的商圈资产；二是租约到期或闲置满6个月以上资产；三是面积超500平方米的规模化空间。成交原则采用"价高者得+资质审查"双轨制，确保市场活力与承租人履约能力并重。
三、经济效益与治理效能双维提升
经济效益维度，竞价机制推动隐性价值显性化。上海同类试点数据显示，市场化定价较原租金水平普遍提升15%以上。虹口区首批纳入的12处资产涉及商业、办公多元业态，预估可带动区级国有资本收益增长超2000万元。治理效能方面，交易全程在产权交易所电子系统留痕，国资监管部门实时获取竞价数据、企业资质、履约进度等43项关键参数，实现从"事后纠偏"到"事中控制"的管理升级。
四、产权交易市场的模式创新意义
此次合作开创产权市场服务国有资产租赁权公开交易的先例。上海联合产权交易所同步开发专项交易模块，设置租期灵活性条款（3—10年可选）、租金阶梯浮动机制等创新工具。参照国有股权转让经验，交易所建立"保证金—价款结算—争议调解"三位一体风控体系，并为跨区域投资者提供VR看房、大数据业态分析等配套服务，形成可复制的非标资产交易解决方案。
五、对地方国企改革的示范效应
该模式为破解基层国有资产闲置困局提供实践样板。虹口区试点验证了三重机制可行性：一是通过平台化操作消除行政干预空间，实现"阳光交易"；二是以市场化溢价反哺民生投入，2022年区内国资收益中37.2%定向投入旧区改造；三是依托专业化交易机构提升资源配置效率，项目平均成交周期压缩至45天。随着上海"一网统管"平台深度对接，未来将形成市—区两级国有资产交易数据互联体系。
六、行业生态链的多赢格局
在承租端，机制创新降低中小企业获取优质空间的门槛。某文创企业通过竞价以低于周边市场价12%的租金获得虹口音乐谷500平方米空间。在运营端，物业服务机构依托统一平台实现客户筛选、能源管理等集约化服务。监管端则通过区块链存证技术完成合同自动备案，有效防控"阴阳合同"风险，形成政府监管、市场运行、企业受益的正向循环。
七、深化改革路线的战略规划
虹口区计划2023年将竞价招租覆盖率提升至国资经营性房屋总量的30%，同步建立三项长效机制：租金动态调整指数绑定商业活力指标，续租优先权量化评估体系，以及特殊业态定向招商奖励政策。上海联合产权交易所正联合高校研发资产智能估值模型，将区域内人流密度、轨道交通增量等14项参数纳入评估体系，推动非标资产定价科学化进程。
该模式的成功运行，既呼应国家关于"加快国有经济布局优化"的战略要求，亦为全国区县级国资管理改革提供可推广的虹口方案。随着竞价机制向行政事业单位闲置资产拓展，市场化基因将深度激活城市空间价值，构筑招商引资的核心竞争力新支点。

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