上海静安区优惠政策

为贯彻落实区委、区政府《关于开展“美丽家园”建设的实施意见》，进一步提高天目西辖区住宅小区物业管理水平、规范物业服务行为，切实改善人民群众生活质量、居住环境，根据《物业管理条例》、《全国物业管理示范住宅小区标准》、《上海市住宅物业管理规定》及《上海市住宅小区物业服务分等收费管理办法》，结合本街道实际，在去年方案的基础上，特制定本方案。

一、总体要求

以建设“安全、整洁、绿色、有序”的小区为目标，以健全小区物业管理制度为抓手，以创新小区物业管理标准为导向，统筹谋划、规范“四保”、争优创先、注重长效，推动物业管理工作健康、稳步的发展。

二、组织机构

（一）物业达标考核领导小组

组长：吴晓斌天目西路街道办事处副主任

副组长：周利韬天目西路街道社区管理办副主任

王中佳天目西路街道房管办事处主任

组员：卓佩斌天目西路街道社区自治办主任

李载程天目西路街道社区平安办副主任

陈赟天目西路街道城管执法中队副中队长

赵泽伟天目西路街道绿化和市容管理所副所长

各居民区党总支书记

三、考核内容

街道为考核主体，实行“周周有检查、月月有分析、季季有考核”的方法，具体内容如下：

（一）每周检查及整改

每周由街道物业管理中心及居民区网格员对小区进行日常检查并督促整改，重点检查：

1、小区管理制度规范情况；

2、小区经理履职情况；

3、小区“四保”到位情况；

（具体标准见附件一、附件二）

（二）每月分析及优化

每月由各居民区党总支牵头召开居委会、业委会、物业“三位一体”工作会议，对物业管理中存在的各项问题进行分析。同时，运用“三会一代理”工作中收集到的意见，对优化小区物业管理的建议进行评估并要求物业企业付诸实施。

（三）每季考核及奖励

1、考核方式。每季综合考核由街道考核、相关部门考核和群众测评三部分组成，按各自权重比例计入考核总分。街道考核，由街道社管办对各小区物业管理总体形态进行考核，以25%的权重计入考核总分。相关部门考核，由街道房管办组织城管、市容、网格分中心、物业管理中心对被考核对象的“四保”工作进行考核，各职能部门占考核总分的权重分别为房管办30%、平安办20%、城管5%、市容5%。群众测评，由各居民区牵头，组织业委会、居民，结合小区物业服务实际情况，利用上门调查、座谈会、第三方测评等形式以每小区按不低3%的比例听取居民群众意见、填写居民满意度测评表，测评结果汇总后，以15%的权重计入考核总分。

考核总分=街道考核×25%＋房办考核×30%＋平安办考核×20%＋城管考核×5%＋市容考核×5%＋居民满意度测评×15%

2、考核等次。每季被考核物业企业的评价分为A、B、C、D四个等次，其中，A等对应分值为90-100分（含90分），B等对应分值为80-89（含80分），C等对应分值为60-79分（含60分），D等对应分值为60分以下。

物业企业出现以下情形，实行一票否决，考核结果定为D等：

（1）发生重大安全责任事故；

（2）新闻媒体报道后造成社会负面影响且属物业企业责任的；

（3）发生群体性不稳定事件且属物业企业责任的；

（4）由于物业管理不到位造成较大影响的其他情形；

3、达标补贴及奖励

（1）售后房小区达标补贴：

达标补贴：以总分衡量物业企业综合服务质量，A、B等每月给予全额旧住房小区物业达标补贴，全额补贴原则上定为0.30元/平方米/月，C等扣除达标补贴50%，D等不予补贴。

达标奖励：对A、B等的物业企业且做到街道要求提升物业管理的附加条件的，每季度另行给予一次性达标奖励，全额奖励原则上定为0.10元/平方米/月。对C等的物业企业且做到街道在小区物业管理基本标准基础上提出的附加标准，全额奖励减半。D等不予奖励。

（2）商品房小区达标奖励：以总分衡量物业企业综合服务质量，对物业管理收费标准每平方米3元以下的商品房小区，A等每季度给予一次性达标奖励，其中2000年前建成或建筑面积小于5万平方米的小区奖励金额为0.20元/平方米/月；2000年后建成且建筑面积大于5万平方米的小区（如：紫兰苑、和泰花园、河滨花园小区）奖励金额为0.1元/平方米/月，B等扣除达标奖励30%，C等达标奖励减半，D等不予奖励。

（3）物业从业人员：每季度由住宅小区物业达标考核领导小组根据各物业企业达标情况，对综合评分A、B、部分C等且工作态度认真、矛盾处理到位、居民满意度高的物业经理及从业人员给予一次性奖励。

每季度奖励金额：

①建筑面积25000平方米以下的物业从业人员奖励：考核总分A等的每季度给予4000元奖励，B、C等奖励金额按以下公式计算：奖励金额=4000元*每季度考核总分/100

②建筑面积25000平方米以上的（含25000平方米）物业从业人员奖励：考核总分A等的每季度给予8000元奖励，B、C等奖励金额按以下公式计算：奖励金额=8000元*每季度考核总分/100

③2000年后建成且建筑面积大于5万平方米的小区（如：紫兰苑、和泰花园、河滨花园小区）物业从业人员奖励：考核总分A等的每季度给予12000元奖励，B、C等奖励金额按以下公式计算：奖励金额=12000元*每季度考核总分/100。

4、警告退出。当季考核结果为D等的，对物业服务企业进行警告；考核结果连续两次D等的，督促该物业企业调整小区经理；每年三次考核结果为D等的，建议业委会重新选聘物业服务企业。考核结果为D档的小区，其物业经理及从业人员不可获得物业从业人员奖励。

5、特殊情况。对于“非一体化”老旧公房小区政府托底项目的补贴，街道根据区财政预算下拨情况，原则上给予完成“一体化”托底物业管理企业差额补贴，托底时间一般为一至三年。（每年根据小区物业成本测算情况做相应调整。）

四、附加条件

（一）对于出现以下情况的小区，各部门有权直接扣除其当季部分达标补贴款项

1、社管办：对于国家、市、区各级政府相关专项检查中不配合、消极对待或发现问题不及时整改的；对于街道各类创建活动不配合的；对于涉及小区日常爱卫、环保、防台防汛、地下空间、两美建设及部分12345居民投诉等基础性工作不配合的物业企业。

2、自治办：在居民区党总支牵头推进“红色物业”、“三驾马车”等社区综合治理工作中，配合不力的；对于居委会治理非机动车及楼道堆物等小区综合问题整治工作中不予以配合且屡教不改的；在居民区“掌心汇”社区版“啄木鸟”板块，居民对同一物业管理问题反映3次未整改的。

3、平安办：对于日常检查中发现的消防安全隐患，以及电梯、水泵、地下室等存在隐患且未及时整改；对于小区内存在群租情况且未督促整改，也未及时报告居委会的物业企业；对于已安装“微卡口”设备但不启用的物业企业，或虽已启用但对外来人员不加管理产生一定社会影响的物业企业。

4、房管办：对于日常物业企业检查中物业经理及四保人员不履职的物业企业；对于不严格执行防疫工作要求的物业企业。

5、城管中队：对于发现小区业主正在搭建违法建筑或正在拆除房屋承重结构的，物业企业不及时制止、举报且放任业主造成违法及违规事实的；对于街道创建无违居村工作不配合的物业企业。

6、市容所：对于不严格履行街道要求使用街道垃圾分类APP的物业企业；对于小区垃圾分类工作不配合且屡教不改的物业企业。

7、其他：各大办、职能部门在日常工作中发现物业企业有不配合工作且屡教不改的物业企业。

*扣款流程

1、小区内第一次发现上述情况之一，相关职能部门向物业企业发放整改告知书限期整改。

2、对于逾期整改或拒不整改的物业企业，对应本文第四条第一款内容，每一事项扣除1000元整。

3、对于同一问题多次整改不到位或屡教不改的物业企业，对应本文第四条第一款内容，每一事项扣除3000元整。

（该扣款金额根据扣款事项累积，直至扣完为止。）

（二）对于出现以下情况的小区，职能部门有权直接扣除其当季全部达标补贴款项

平安办：对于日常检查中发现的消防安全隐患，以及电梯、水泵、地下室等存在隐患，可能会影响到住宅小区居民生命财产安全的且物业企业拒不整改的小区。

（三）对于出现以下情况的小区，给予特殊奖励。

1、居民家中发现火情及时组织力量扑灭，保障居民人身财产安全且未造成火情蔓延的，由考核小组集体讨论给予处置人员及物业企业一次性奖励，奖励金额视情况而定。

2、街道各项创建工作中表现突出，得到两个以上办公室或职能部门表扬的，给予物业从业人员奖励5000元。

该方案自2020年1月1日起实施，原《天目西路街道2019年物业服务达标考核实施方案》（静天办〔2019〕3号）废除。方案实施过程中，街道有权根据区房管局物业达标考核工作相关指导文件的精神对方案的内容进行适当修改。





附件：1、《售后房小区考核基本标准》

2、《商品房小区考核基本标准》

3、《物业达标补贴及奖励扣款联系单》

4、《物业达标考核特殊奖励发放联系单》







天目西路街道办事处

2020年6月2日





天目西路街道办事处党政办公室2020年6月2日印发

(共印10份）



附件1：

售后房小区考核基本标准

一、小区物业管理制度考核

1、物业服务企业应当在固定地点设置小区管理处，配置简单办公设备和用品，进行业务接待。在小区醒目位置，公示小区管理处地址和联系电话。

2、小区经理具备相应管理经验，管理人员着装规范，挂牌上岗。

3、周一至周日8小时在小区管理处进行业务接待，24小时受理业主或使用人报修。

4、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准。

5、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定，实行酬金制的小区定期公开物业管理服务费用收支情况。

6、对违反小区公约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

7、上海市住宅小区物业服务监督公示牌设置在服务窗口醒目位

置,公示物业服务企业营业执照、企业信用情况,物业服务合同复印件、住宅专项维修资金和公共收益的收支账目、项目经理的制度标牌、姓名和照片、小区物业管理处服务咨询电话、24小时报修电话、企业监督电话、962121物业服务热线。上墙资料统一板式,上墙资料包括上海市住宅物业服务规范、办事制度、服务承诺收费标准、突发事件处置应急预案等。

二、小区经理岗位职责

1、对住宅小区环境卫生、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫及交通管理等各项工作实施全面的管理。

2、熟悉小区的楼宇分布、楼宇结构、单元户数、公共设施、机电设备和住户的基本情况，制订切实可行的管理措施。

3、定期检查、监督所辖“四保”工作的完成情况。

4、负责处理住户对本处工作和管理人员的投诉，不拖延，不推诿，与住户保持友好关系。

5、重视业主委员会建议，自觉接受业主委员会和住户的监督。与居委会加强沟通，共同搞好住宅小区的各项工作。

6、做好日常巡查，发现违法搭建、拆除房屋承重结构等违法行为及时发放整改告知书，同时向执法部门报告，配合有关部门做好调查取证工作。

三、“四保”考核内容

1、保安服务标准

（1）小区基本实行封闭式管理。小区出入口配有道闸或铁质大门。有适合管理的门卫室或岗亭。

（2）有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责。

（3）机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。

（4）非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。

2、保洁服务标准

（1）环卫设备完备，垃圾箱房（垃圾中转站）清扫干净，无堆放私人物品现象。

（2）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

（3）生活垃圾日产日清，有除四害的设施，有计划地实施垃圾分类。

（4）建筑施工及装修垃圾指定地点集中堆放、及时或定期清除。

（5）小区内道路等共用场地环境整洁。

（6）房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台、公共玻璃窗等保持洁净，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。

（7）各幢门洞处公示保洁标示（包括保洁人员和保洁时间）。

3、保绿服务标准

（1）花草树木长势良好、整齐美观，无黄土见天、杂草丛生。

（2）绿地无纸屑、烟头、石头等杂物。

4、保修服务标准

（1）专职保修人员，身体健康，工作认真负责。

（2）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。

（3）具备专业机构核发的涉及维修电、水、电梯等所需的维修操作证。

（4）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。































附件2:

商品房小区考核基本标准

一、小区物业管理制度考核

1、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，配置电脑等办公设备和用品，进行业务接待。在小区醒目位置，公示小区管理处地址和联系电话。

2、物业管理企业管理人员具备物业管理经验，专业技术人员持证上岗；员工着装规范，佩戴明显标志，工作规范。

3、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定，实行酬金制的小区定期公开物业管理服务费用收支情况。

4、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善。

5、建立业主档案、房屋及其配套设施权属清册。

6、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

7、对违反小区公约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

8、上海市住宅小区物业服务监督公示牌设置在服务窗口醒目位

置,公示物业服务企业营业执照、企业信用情况,物业服务合同复印件、住宅专项维修资金和公共收益的收支账目、项目经理的制度标牌、姓名和照片、小区物业管理处服务咨询电话、24小时报修电话、企业监督电话、962121物业服务热线。上墙资料统一板式,上墙资料包括上海市住宅物业服务规范、办事制度、服务承诺收费标准、突发事件处置应急预案等。

二、小区经理岗位职责

1、对住宅小区环境卫生、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫及交通管理等各项工作实施全面的管理。

2、熟悉小区的楼宇分布、楼宇结构、单元户数、公共设施、机电设备和住户的基本情况，制订切实可行的管理措施。

3、定期检查、监督所辖“四保”工作的完成情况。

4、负责处理住户对本处工作和管理人员的投诉，不拖延，不推诿，与住户保持友好关系。

5、重视业主委员会建议，自觉接受业主委员会和住户的监督。与居委会加强沟通，共同搞好住宅小区的各项工作。

6、做好日常巡查，发现违法搭建、拆除房屋承重结构等违法行为及时发放整改告知书，同时向执法部门报告，配合有关部门做好调查取证工作。

三、“四保”考核内容

1、保安服务标准

（1）小区实行封闭式管理。设有道闸或铁质大门。有具备管理条件的门卫室。

（2）有专业保安队伍，主出入口24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。

（3）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。

（4）白天巡逻次数不少于二次，夜间重点部位巡逻一次，并有巡逻记录。

（5）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

（6）机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。

（7）、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。

2、保洁服务标准

（1）环卫设备完备，垃圾箱房（垃圾中转站）清扫干净，无堆放私人物品现象。

（2）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

（3）生活垃圾日产日清，有除四害的设施，有计划地实施垃圾分类。

（4）建筑施工及装修垃圾指定地点集中堆放、及时或定期清除。

（5）小区内道路等共用场地环境整洁。

（6）房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台、公共玻璃窗等保持洁净，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。

（7）天台、屋顶屋顶及时清扫，有天台、内天井的定时清扫。

（8）垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。

（9）各幢门洞处公示保洁标示（包括保洁人员和保洁时间）。

3、保绿服务标准

（1）绿地无纸屑、烟头、石头等杂物。

（2）小区以绿为主。绿地内植物覆盖率在80%以上。绿化完好率80%以上。

（3）草坪修剪每年普修二遍以上。清杂草每年除草三遍以上，控制杂草孳生。

4、保修服务标准

（1）专职保修人员，身体健康，工作认真负责。

（2）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。

（3）具备专业机构核发的涉及维修电、水、电梯等所需的维修操作证。

（4）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。



附件3：

物业达标补贴及奖励扣款联系单

天目西街道达标考核小组：

（部门）在年第季度对小区的检查中发现，该小区有违反《天目西路街道2020年物业达标考核实施方案》第条款的情况，主要内容为：

1、。

2、。

3、。

因此，根据《天目西路街道2020年物业达标考核实施方案》第条款的规定，建议在年第季度小区物业达标补贴款项中，扣除人民币元，以作警示。









(单位盖章）

年月日





附件4：

物业达标考核特殊奖励发放联系单

天目西街道达标考核小组：

（物业）的小区在年第季度在街道创建工作中，积极配合相关职能部门做好工作，能够做到《天目西路街道2020年物业达标考核实施方案》第条款的情况，主要内容为：

1、。

2、。

3、。

因此，根据《天目西路街道2020年物业达标考核实施方案》第条款的规定，建议在年第季度小区物业达标补贴款项中，奖励人民币元，以作鼓励。









(单位盖章）

年月日