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北站街道住宅小区物业服务达标考核奖励的实施方案
政策
发布部门：北站街道
发布时间：2021年05月18日
有效性：政策是否有效未知，请慎用
为落实区委、区政府关于加强物业管理，确保“美丽家园”建设取得实效，着力提高物业服务水平，全面系统地提升北站街道住宅小区的整体居住环境，规范住宅小区综合管理运作机制，保持管理与服务常态优良，创建平安宜居、共治共享的和谐社区。
根据《静安区旧住宅小区物业一体化管理及物业服务达标考核奖励的实施方案》、《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划》的相关文件精神，结合北站街道的实际情况，现拟订《北站街道住宅小区物业服务达标考核奖励的实施方案》。
一、组织机构
组长：王桢宇北站街道办事处副主任
副组长：杨伟北站街道社管办主任
组员：张睿北站街道市场监督管理所所长
张清正北站街道城管中队队长
赵敏毅北站街道城管中队副队长
薛皓北站街道城运中心副主任
张勇北站街道城运中心副主任
朱健雯北站街道社管办科员
江雯莉北站街道城运中心科员
各居民区党总支书记
领导小组下设北站街道住宅小区综合管理联席会议办公室为物管中心，负责具体组织实施物业达标奖励工作。
二、适用对象
北站街道售后房、直管公房、系统房和2000年前早期商品房（5万平方米以下）的小区。
三、实施内容
1、达标考核
（1）考核范围：北站街道辖区内的住宅小区以及物业服务企业。
（2）考核周期：由区房管局委托第三方进行一年两次的物业服务达标测评。北站街道根据市、区级测评结果，结合本街道组织的,由社管办、物管中心、城运中心、城管中队、市场监督管理所、居委会参加的实效检测和满意度测评，对辖区内的物业服务企业进行一年四次考核。
2、考核内容
综合管理、房屋管理、公用设施设备管理、物业服务、管理成效、垃圾分类、外墙立面及外挂结构、附属设施的安全工作、无违法行为及群租、美丽家园工程质保期满后物业承担维修管理、小区安全、疫情防控、达标奖励专款专用、维修基金及共收益管理、使用、入账、公示等。
3、考核方式
每季度末考核一次。采取居委会、群众评价与实地检查相结合的方式进行，其中市、区测评占40%，社管办、城管中队、城运中心综合测评占30%，居委会评分占30%。各小区季度总分按三个月平均分值计算。
4、考核等级
采用分级评价亮灯制。满分为100分，分4个等级，分别为：绿灯（80分及以上）、黄灯（70-79分）、橙灯（60-69分）、红灯（60分以下）。
5、扣分事项
（1）发生以下事项的，酌情扣减达标奖励费用：
①未按照市区房管部门的要求做好维修资金的筹集支取、使用和分摊；未按时完成每年两次维修资金账目公布和每季度公共收益明细入账并公布等工作的。
②物业服务企业在物业管理费、维修资金及公共收益的使用及公示中存在弄虚作假行为，经查证属实的。
③在文明迎检、环境测评、防台防汛、防火防冻、安全管理、垃圾分类、拆违整治、美丽家园建设等街道重点工作中未落实相关要求、未配合街道、居委会相关部门开展工作，态度恶劣、作风消极的。
④小区内出现新的违法搭建、群租等违法行为，物业公司未及时有效劝阻制止、未及时上报的，不配合执法部门开展工作的。
⑤对房屋外墙立面及外挂结构、附属设施存在安全隐患未开展巡查、排摸，发现存在安全隐患未及时上报，未采取安全应急防护措施、未及时告知房屋产权人及使用人的。
⑥物业工作人员未全员接种新冠疫苗的，疫情防控工作未落实到位、未按疫情防控要求管理小区门岗测温登记的，未对小区公共区域采取消毒、清洁的。
⑦拒绝配合加装电梯纳入物业统一管理、集中充电桩安装等政府实事项目的。
⑧美丽家园项目质保期满后，拒绝承担维修和管理，推卸责任的。
⑨受到市、区房管部门、北站街道或媒体通报的，有（或需要）扣分的。
⑩市场管理所、城管等执法部门给予行政处罚的。
（2）发生重大安全事故、造成社会严重负面影响的、群体性不稳定事件且属物业服务企业责任的，实行一票否决，考核结果亮红灯。
6、考核结果
区房管局每半年及街道每季度的考核结果，向社区公开。考核中发现的各类问题，由各物业服务企业整改；亮黄灯的对物业服务企业进行警告；亮橙灯、红灯的督促该物业企业撤换小区经理；每年两次亮红灯的建议业委会重新选聘物业服务企业。
四、奖励费用下发
1、奖励范围
北站街道范围内售后房、系统房、保障性住房和早期商品房且考核合格的小区。对考核优秀的住宅小区的项目经理（物业经理）以及在物业综合管理服务中做出较大贡献的物业工作人员，每季度给予适当的奖励。
2、奖励周期
按季度进行奖励，资金在下个季度进行拨付。个人的奖励由物业服务企业代收代发。
3、奖励标准
（1）售后房、公房、系统房小区
①小区面积在1万平方米至7万平方米的，按照0.3元/月·平方米的奖励单价核算。（即原0.4元/月·平方米，核减25%。）
②小区面积在1万平方米以内的按物业实际用工成本核定奖励单价。根据《静安区旧住宅小区物业一体化管理及物业服务达标考核奖励的实施方案》指导意见，北站街道实际情况，同一个物业服务企业管理多个住宅小区，且小区位置相邻或相近的，保洁员配合可根据实际情况配置（如：1名保洁员负责2个小区保洁工作）。
③陶瓷大楼、康乐大楼、华侨公寓、崇德小区、大统路107弄、天目大楼、新民大楼、蒙古小区8个小区总建筑面积在1万平方米以内，且无公共收益，个别小区少量停车收入，用工标准均不超过3800元/月·人。
根据以上三种情况，核定如下奖励标准：
建筑总面积（平方米）
奖励单价（元/月·平方米）
1万——7万
0.3
8000——9999
2
4000——7999
2.8
3999及以下
5
（2）商品房小区
5万平方米以下的早期商品房（2000年以前）小区，按照每平方米每月0.1元的单价予以奖励。
（3）达标奖励
①按季度测评90分及以上的发奖金的100%;80—89分的发奖金的80%；80分以下不发。
②每个季度连续三个月90分及以上，奖励该小区经理2000元。
③90分及以上，在某个专项工作中贡献较大的物业工作人员，每月奖励500元。
五、年终评优表彰
拟定年度评优表彰方案并报区房管局备案。由社管办、物管中心、城运中心、城管中队、市场监督管理所、居委会对辖区内的物业服务企业及物业工作人员进行考核。
对在物业管理、垃圾分类、保安、保洁等方面工作有突出表现的先进集体和个人进行评优表彰，并发放物资奖励。
六、其他说明
1、施行期间，“达标奖励”仍为临时性奖励，全市出台了其他政策，“达标奖励”也做相应调整，直至取消。
2、各物业服务企业根据本办法，按实际情况自行细化、制定各小区内的《物业达标奖励的使用办法》，并交由北站街道物业管理中心备案。
3、原物业达标奖励补贴并入达标奖励核定。
4、本实施方案自2021年1月1日起施行，有效期二年。
上海市静安区人民政府北站街道办事处
2021年5月6日
根据《静安区旧住宅小区物业一体化管理及物业服务达标考核奖励的实施方案》、《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划》的相关文件精神，结合北站街道的实际情况，现拟订《北站街道住宅小区物业服务达标考核奖励的实施方案》。
一、组织机构
组长：王桢宇北站街道办事处副主任
副组长：杨伟北站街道社管办主任
组员：张睿北站街道市场监督管理所所长
张清正北站街道城管中队队长
赵敏毅北站街道城管中队副队长
薛皓北站街道城运中心副主任
张勇北站街道城运中心副主任
朱健雯北站街道社管办科员
江雯莉北站街道城运中心科员
各居民区党总支书记
领导小组下设北站街道住宅小区综合管理联席会议办公室为物管中心，负责具体组织实施物业达标奖励工作。
二、适用对象
北站街道售后房、直管公房、系统房和2000年前早期商品房（5万平方米以下）的小区。
三、实施内容
1、达标考核
（1）考核范围：北站街道辖区内的住宅小区以及物业服务企业。
（2）考核周期：由区房管局委托第三方进行一年两次的物业服务达标测评。北站街道根据市、区级测评结果，结合本街道组织的,由社管办、物管中心、城运中心、城管中队、市场监督管理所、居委会参加的实效检测和满意度测评，对辖区内的物业服务企业进行一年四次考核。
2、考核内容
综合管理、房屋管理、公用设施设备管理、物业服务、管理成效、垃圾分类、外墙立面及外挂结构、附属设施的安全工作、无违法行为及群租、美丽家园工程质保期满后物业承担维修管理、小区安全、疫情防控、达标奖励专款专用、维修基金及共收益管理、使用、入账、公示等。
3、考核方式
每季度末考核一次。采取居委会、群众评价与实地检查相结合的方式进行，其中市、区测评占40%，社管办、城管中队、城运中心综合测评占30%，居委会评分占30%。各小区季度总分按三个月平均分值计算。
4、考核等级
采用分级评价亮灯制。满分为100分，分4个等级，分别为：绿灯（80分及以上）、黄灯（70-79分）、橙灯（60-69分）、红灯（60分以下）。
5、扣分事项
（1）发生以下事项的，酌情扣减达标奖励费用：
①未按照市区房管部门的要求做好维修资金的筹集支取、使用和分摊；未按时完成每年两次维修资金账目公布和每季度公共收益明细入账并公布等工作的。
②物业服务企业在物业管理费、维修资金及公共收益的使用及公示中存在弄虚作假行为，经查证属实的。
③在文明迎检、环境测评、防台防汛、防火防冻、安全管理、垃圾分类、拆违整治、美丽家园建设等街道重点工作中未落实相关要求、未配合街道、居委会相关部门开展工作，态度恶劣、作风消极的。
④小区内出现新的违法搭建、群租等违法行为，物业公司未及时有效劝阻制止、未及时上报的，不配合执法部门开展工作的。
⑤对房屋外墙立面及外挂结构、附属设施存在安全隐患未开展巡查、排摸，发现存在安全隐患未及时上报，未采取安全应急防护措施、未及时告知房屋产权人及使用人的。
⑥物业工作人员未全员接种新冠疫苗的，疫情防控工作未落实到位、未按疫情防控要求管理小区门岗测温登记的，未对小区公共区域采取消毒、清洁的。
⑦拒绝配合加装电梯纳入物业统一管理、集中充电桩安装等政府实事项目的。
⑧美丽家园项目质保期满后，拒绝承担维修和管理，推卸责任的。
⑨受到市、区房管部门、北站街道或媒体通报的，有（或需要）扣分的。
⑩市场管理所、城管等执法部门给予行政处罚的。
（2）发生重大安全事故、造成社会严重负面影响的、群体性不稳定事件且属物业服务企业责任的，实行一票否决，考核结果亮红灯。
6、考核结果
区房管局每半年及街道每季度的考核结果，向社区公开。考核中发现的各类问题，由各物业服务企业整改；亮黄灯的对物业服务企业进行警告；亮橙灯、红灯的督促该物业企业撤换小区经理；每年两次亮红灯的建议业委会重新选聘物业服务企业。
四、奖励费用下发
1、奖励范围
北站街道范围内售后房、系统房、保障性住房和早期商品房且考核合格的小区。对考核优秀的住宅小区的项目经理（物业经理）以及在物业综合管理服务中做出较大贡献的物业工作人员，每季度给予适当的奖励。
2、奖励周期
按季度进行奖励，资金在下个季度进行拨付。个人的奖励由物业服务企业代收代发。
3、奖励标准
（1）售后房、公房、系统房小区
①小区面积在1万平方米至7万平方米的，按照0.3元/月·平方米的奖励单价核算。（即原0.4元/月·平方米，核减25%。）
②小区面积在1万平方米以内的按物业实际用工成本核定奖励单价。根据《静安区旧住宅小区物业一体化管理及物业服务达标考核奖励的实施方案》指导意见，北站街道实际情况，同一个物业服务企业管理多个住宅小区，且小区位置相邻或相近的，保洁员配合可根据实际情况配置（如：1名保洁员负责2个小区保洁工作）。
③陶瓷大楼、康乐大楼、华侨公寓、崇德小区、大统路107弄、天目大楼、新民大楼、蒙古小区8个小区总建筑面积在1万平方米以内，且无公共收益，个别小区少量停车收入，用工标准均不超过3800元/月·人。
根据以上三种情况，核定如下奖励标准：
建筑总面积（平方米）
奖励单价（元/月·平方米）
1万——7万
0.3
8000——9999
2
4000——7999
2.8
3999及以下
5
（2）商品房小区
5万平方米以下的早期商品房（2000年以前）小区，按照每平方米每月0.1元的单价予以奖励。
（3）达标奖励
①按季度测评90分及以上的发奖金的100%;80—89分的发奖金的80%；80分以下不发。
②每个季度连续三个月90分及以上，奖励该小区经理2000元。
③90分及以上，在某个专项工作中贡献较大的物业工作人员，每月奖励500元。
五、年终评优表彰
拟定年度评优表彰方案并报区房管局备案。由社管办、物管中心、城运中心、城管中队、市场监督管理所、居委会对辖区内的物业服务企业及物业工作人员进行考核。
对在物业管理、垃圾分类、保安、保洁等方面工作有突出表现的先进集体和个人进行评优表彰，并发放物资奖励。
六、其他说明
1、施行期间，“达标奖励”仍为临时性奖励，全市出台了其他政策，“达标奖励”也做相应调整，直至取消。
2、各物业服务企业根据本办法，按实际情况自行细化、制定各小区内的《物业达标奖励的使用办法》，并交由北站街道物业管理中心备案。
3、原物业达标奖励补贴并入达标奖励核定。
4、本实施方案自2021年1月1日起施行，有效期二年。
上海市静安区人民政府北站街道办事处
2021年5月6日
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