浦东新区企业优惠政策

各街道办事处、镇政府，各物业服务企业：经区领导同意，现将《浦东新区促进住宅物业市场化、规模化、区域化发展三年行动计划（2023-2025）》印发给你们，请认真按照执行。上海市浦东新区建设和交通委员会2023年9月7日浦东新区促进住宅物业市场化、规模化、区域化发展三年行动计划（2023-2025）为全面落实《上海市住宅物业管理规定》、《上海市浦东新区推进住宅小区治理创新若干规定》、《浦东新区深化建设新时代“美丽家园”三年行动计划（2021-2023）》、《关于浦东新区进一步推进物业管理提质增能工作方案（2022-2025）》有关要求，现就促进浦东新区住宅物业市场化、规模化、区域化（以下简称“物业三化”）发展工作制定三年行动计划：一、工作目标以提升人民群众的居住满意度为目标，以保障住宅小区安全有序运行为重点，以满足人民群众对高质量物业服务的需求为出发点，引导浦东新区物业行业市场化、规模化、区域化发展，持续推进浦东新区物业管理提质增能，促进物业行业健康发展。至2025年底：完成520个住宅小区物业服务价格调整，力争基本消除价格过低小区（物业费在0.4元/平方米·月以下的住宅小区）。（2023年完成120个、2024年完成200个、2025年完成200个）完成120个符合条件的住宅小区完成物业管理区域合并或管理归并。（2023年完成60个、2024年完成40个、2025年完成20个）打造50个物业管理规模化区域。（2023年完成20个、2024年完成15个、2025年完成15个）淘汰100家管理唯一小区且面积小（5万平方米以下）、或服务质量差的小微物业服务企业。二、强化党对物业管理工作的领导。依托浦东党建引领基层治理任务框架，进一步强化党对各级住宅小区综合治理、物业行业党建、业委会建设、老旧住宅小区治理的指导监督作用。持续建立推广各种形式的“红色物业”做法。进一步发挥党建引领下的居委会、业委会、物业服务企业协商运作机制，充分调动居民参与积极性，形成多元参与的社区治理架构。居民区党组织应把好业委会“人选关”、“运作关”，发挥业委会党员骨干和业委会党组织作用，加强对业委会的业务指导，充分发挥业委会主观能动性，积极指导促进住宅小区管理规约优化、物业服务费调价、物业服务企业选聘、维修资金使用等工作。三、落实街镇属地管理职责。各街镇应夯实两级（街镇、居委会）住宅小区综合治理联席会议制度，加强辖区部门协同联动，解决物业治理难点痛点问题。各街镇应加强房屋管理专业队伍建设，建立健全房屋安全管理、物业行业监管制度，将优化完善自主自我管理、规范业委会日常运作和指导监督业委会依法履职作为基层社会治理的重要内容，积极开展合法合规的居委会代行业委会职责的指导和实践。四、开展调研评估工作。各单位应深入基层一线，调研住宅小区治理中存在的问题和群众诉求，坚持问题导向和目标导向，根据住宅小区实际情况，深入开展调查研究和分析评判工作。各街镇应充分梳理分析辖区内住宅小区房屋性质、房龄年限、服务标准、收费标准、居民结构、物业服务企业现状、物业管理区域规模、周边社区配套情况等因素，区分老旧住宅小区、保障性住房住宅小区、早期商品房住宅小区、商品房住宅小区等类型，开展物业服务合同履约评价、物业服务居民满意度评价、社区满意率评价、物业服务价格评估、业委会规范化评估等综合评价，利用12345热线工单数据、居民满意度数据、实效测评数据等行业相关客观数据，分析评判辖区各类住宅小区存在的共性问题和个别矛盾，梳理综合治理的难点和痛点，分类精准施策，制定针对辖区面上的住宅小区综合治理创新发展方案，并制定针对每一类、每一个住宅小区的解决方案。五、完善物业服务市场价格机制。聚焦住宅小区物业治理领域物业服务质价不相符问题，持续探索完善“质价相符、按质论价、优质优价”的物业服务市场价格形成机制。各街镇应通过加强党建引领、聚焦工作重点、加强行业监管、推进价格评估、完善服务合同、优化达标考核、做好业务培训、强化考评监管、加强宣传引导等九方面工作举措，抓住物业服务企业选聘、旧住房修缮改造、物业管理区域整合等重要窗口时期，重点指导推进建立物业服务质价相符工作。一是结合物业管理监管与服务系统信息，聚焦物业服务合同即将期满的住宅小区，指导业委会将物业服务价格调整纳入选聘方案；二是结合美丽家园建设，聚焦旧住房修缮改造项目，同步制定改造后的物业服务标准和服务价格方案，与旧住房修缮改造方案一并征询业主意见；三是结合物业管理区域合并或管理归并，制定整合后区域的物业服务标准和服务价格；四是聚焦严重背离市场价格，无法满足基本物业服务要求的住宅小区，指导推进物业服务价格调整工作。六、提升物业服务质量。聚焦市民群众投诉集中、物业管理矛盾突出、物业行业群众满意度较低的住宅小区，通过物业三化举措，形成项目清单，压实物业服务企业提升服务质量主体责任。物业服务企业要健全服务质量保障体系，提升服务人员服务意识和技能水平，建立服务投诉快速处置机制，采取合理措施保障业主居住安全，做好“四保”服务，改善居住环境，提升居住品质。各街镇要加强对物业服务合同履行情况的监管，逐步推行物业服务合同履约质量评价，在前期物业招投标和业主大会选聘中推行物业服务价格评估，区和街镇可分别设立专项资金，为辖区内老旧小区物业服务价格评估提供支持。各街镇要进一步优化老旧小区物业服务达标补贴考核制度，建立物业服务质价提升和达标考核结果挂钩机制。七、整合住宅小区物业管理区域。聚焦浦东新区现存零星散居点、物业收费标准过低住宅小区、小微住宅小区，推进同类、相邻小微住宅小区物业管理区域合并或物业管理归并，不断提升新区物业管理市场化、集约化。一是针对不成片、零星散居点，按照社区居委会所辖区域，合并为一个物业管理区域，因地制宜提供必要的物业服务项目；二是针对小微住宅小区，按照同类优先原则，与相邻住宅小区合并为一个物业管理区域，修缮改造围墙、通道、休闲活动场所等公共设施，提供同质同价的物业服务；三是针对相邻，且同一或不同物业管理的老旧住宅小区，按照应合并尽合并原则，通过物业管理区域合并实现统一物业管理；四是针对一个物业管理区域，且多家管理的老旧住宅小区，按照一区域一物业的原则，应完成物业管理归并。八、完善旧住房修缮改造“建管联动”机制。坚持“建管并举、以建促管”，结合修缮改造示范项目推进，从修缮事前、事中、事后三方面完善修缮改造和物业服务提升相衔接的工作机制，确保“改造一批、提升一批”。一是事前三张清单，通过问题清单、需求清单、项目清单，梳理掌握住宅小区存在的物业服务短板，在旧住房修缮改造方案增加物业服务提升相关内容，同步征询业主意见；二是事中全程参与，修缮过程中物业企业选派有经验的专员参与项目定期推进例会、竣工验收等，提前制定针对性的管理作业方案，确保现场物业服务无缝衔接，实现修缮改造和物业管理的互通互商；三是事后移交接管，竣工验收，管理提升阶段，形成接管项目清单，街镇应指导督促业委会及物业企业同步启动管理规约修订程序，将增量设施、后续维护、维修资金使用、物业费调价等植入管理规约。开展美丽家园示范项目和较大规模代表性项目物业服务价格评估、实效监测、履约评价工作，各街镇应根据价格评估报告指导督促业委会完成物业服务调价和合同签订工作，通过事前价格评估、事中对物业服务标准和价格建立物业管理后续评价机制，视情况启动物业费调价机制或者重新选聘物业，保障后续物业长效管理。九、夯实应急托底保障机制。不断完善物业应急维修、房屋安全隐患处置、物业无人管理等住宅小区安全有序运行保障机制，提升物业维修“30分钟响应”机制，夯实街镇房屋应急维修服务站实体化、标准化运作，推广区应急维修中心和街镇服务站有偿提供业主自用部位维修服务，建立街镇辖区内临时物业服务企业预选库。推动区属国有和镇属集体所有制物业服务企业的功能性企业作用，发挥其在老旧住宅小区和保障性住房住宅小区物业服务、应急维修、无人托底、抢险救灾等公共安全维护方面的主力军作用。十、完善物业市场竞争机制。完善物业管理招投标制度，规范物业项目招投标备案，新增属地管理要求和价格评估，优化住宅小区物业服务企业选聘工作。鼓励属地有产业的优质物业服务企业参与市场化竞争，将区属管理指标纳入物业管理公开招标及邀请招标评分标准（以上年度区物业服务实效和满意度测评综合排名为参考）。加强前期物业价格监管，对前期住宅小区物业招投标备案项目，实行物业收费标准价格评估制度。建立区域性物业服务企业信用评价制度，区和各街镇可分别制定信用信息评价标准和实施办法，根据物业服务合同履约、居民和社区满意度、12345热线投诉、日常检查、街镇意见等情况，采集相关信用信息，实施综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据评价结果，各街镇可在纳入政府资金补贴和住房保障政策范围的老旧住宅小区、保障性住房住宅小区中建立区域化物业服务企业清单，依法依规引导开发商、业委会优先选聘清单范围内物业服务企业。十一、创新物业治理模式。物业管理服务具有公共服务的属性，以及服务业主的特性，不断拓展物业服务的外延，发挥专项服务特长，融合发展线上线下服务，运用智慧AI提升管理服务水平和设施设备智能化管理水平，探索物业服务+生活服务+市政服务等多业态发展模式。打破住宅小区围墙内外管理边界，共享社区和街区管理资源，鼓励优质物业服务企业深度介入区域化的老旧住宅小区物业管理、周边公建设施物业管理和运营管理、非成建制房屋片区化管理、街区社区一体化管理、新农村物业管理等多种物业治理创新模式。十二、打造物业品牌和示范样本。推进物业服务供给侧结构性调整，综合应用信用、评价、市场竞争等手段，力争创建全区性和街镇区域性综合服务能力品质示范企业，加大培育全区性较大规模物业服务企业，提升整体服务品质和行业管理集中度，各街镇结合辖区物业三化发展规划，培育1-2家属地优质物业服务企业。附件：《关于浦东新区促进住宅物业市场化、规模化、区域化发展的操作指引》附件：关于浦东新区促进住宅物业市场化、规模化、区域化发展的操作指引为进一步提升浦东新区住宅物业管理水平，促进浦东新区住宅物业市场化、规模化、品牌化发展，现根据《浦东新区促进住宅物业市场化、规模化、区域化发展三年行动计划》（以下简称《三化方案》）工作要求，制定本操作指引。一、物业三化区域类型根据住宅小区的类型、地理位置、所在社区等基本参数，将物业三化区域类型主要分为片区型、社区型、保障型和散居型等四个类型。（一）片区型，遵循就近原则。相邻成片的住宅小区由一家物业服务企业提供物业服务，总建筑面积不小于30万平方米，由几个住宅小区组成大片区，形成规模化区域。（二）社区型，遵循对口原则。即为一个居委会管辖的所有住宅小区由一家物业服务企业提供物业服务，减少居委会对接企业数量，实行对口管理，降低管理难度，提高管理效率。（三）保障型，遵循同类合并原则。各街镇综合考量辖区内老旧住宅小区及保障性住房小区情况，统一引入若干家物业服务企业提供物业服务，实现保障性住房小区及老旧住宅小区规模化管理。（四）散居型，遵循化零为整原则。将辖区内所有散居住宅小区或者散居点进行区域合并或者管理归并，形成一个或者几个整体管理区域，委托一家物业服务企业提供物业服务。二、物业三化实施步骤（一）制定方案。各街镇在开展客观科学的调查研究工作的基础上，结合实际制定街镇辖区“物业三化”发展总体规划方案，明确任务清单和责任部门，针对老旧住宅小区、保障型住房住宅小区、早期商品房住宅小区、商品房住宅小区等不同区域、不同住宅小区制定具体实施方案。（二）确定名单。各街镇应根据工作方案和任务清单分别确定质价双提升、物业管理区域整合、旧住房修缮改造“建管联动”住宅小区以及重点物业服务企业、临时物业服务企业预选库名单。（三）组织发动。各街镇应依托街镇住宅小区综合治理联席会议制度，广泛动员各成员单位积极参与辖区“物业三化”工作，各司其职、各尽其职。以居民区党组织为核心，发挥居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”社区自治作用，合力推进住宅小区质价双提升、物业管理区域整合、旧住房修缮改造“建管联动”等具体工作。（四）分步实施。针对不同项目清单，将调查评估、物业管理区域整合、旧住房修缮、物业费调整、物业服务提升、业务培训、宣传引导、指导考核等制定分步实施计划。（五）定期考核。建立辖区内物业行业市场化、规模化、区域化发展情况考核制度。特别是享受新区老旧住宅小区达标补贴的住宅小区，应将其三化工作情况纳入街镇老旧住宅小区考核实施方案，考核周期可与老旧住宅小区达标补贴考核一致。（六）建立样本。各街镇建立规模化区域样本，并形成各类型房屋管理样本及各区间收费标准管理样本，为街镇后续“物业三化”工作提供参照，为各街镇间交流提供案例。三、物业三化服务标准（一）制定服务方案。参与辖区物业三化工作的物业服务企业应制定物业服务区域管理方案，根据区域内各住宅小区物业服务合同及政策法规要求，确定区域内的服务标准，并同时满足各住宅小区的物业服务需求。（二）配备从业人员。物业服务企业在确定的物业三化区域中，可以共享配置物业从业人员，但配置人员的年龄、资质、数量等需要满足区域内各住宅小区的物业服务标准，且从业人员的服务住宅小区数、服务面积数、最高工作时长应满足相关法律法规、政策文件的规定。（三）建立应急机制。物业服务企业应建立突发状况应急预案、配置机动人员、储备应急物资，当面对极端天气、公共卫生等应急情况时，能应对区域内紧急情况。（四）独立成本核算。物业三化区域内的各住宅小区物业服务成本单独记账，将共享人员、物资等根据实际使用情况，分摊至各住宅小区管理成本，为住宅小区的质价相符提供依据。四、物业三化成果管理（一）实施服务质量评价。各街镇应对三化区域实施前后，住宅小区服务质量进行对比分析，服务成本进行评估，定期对区域的住宅小区物业管理实效和居民满意度进行测评，保障三化管理工作成果。（二）采用奖优罚劣管理。针对三化工作物业服务企业，各街镇应采取奖优罚劣的管理手段，定期对相关物业服务企业进行管理成效评价和排名，通过补贴扶持的形式奖励三化工作中表现优秀的物业服务企业，对不达标的企业进行约谈、整改、淘汰等方式进行惩戒。（三）强化物业行业督查。结合物业行业“五查”制度，督促三化物业服务企业通过项目经理日查和企业双周查加强自我管理。街镇通过月查和专项检查履行属地职责，强化物业行业监管，充分发挥三化工作的优势与作用。区物管条线根据日常抽查、第三方测评、投诉分析对三化工作物业服务企业进行行业督导。（四）运用信息化手段。依托区物业行业信息化项目，通过智能发现、数字分析、小程序运用等信息化手段，加强三化物业服务企业行业管理，推进行业数字化转型，提高行业管理水平。